빌딩 매수 법인 vs 개인 취득 비교분석

 

빌딩(상가, 오피스 등 수익형 부동산)을 매수할 때 법인 명의로 할지, 개인 명의로 할지는 세금, 자금운용, 상속/증여, 부동산 정책 등 여러 요소에 따라 유불리가 달라집니다. 아래에서 법인 vs 개인의 빌딩 매수를 주요 항목별로 자세히 비교해드릴게요.

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🏢 1. 취득 시 – 취득세 비교

구분개인 명의법인 명의

취득세율	기본 4.6% (지방교육세 포함)	동일 (4.6%)
부동산 다주택 규제 영향	주거용은 중과 대상 가능	주택 아닌 경우는 중과 없음
자금 출처 조사	상대적으로 간단함	법인은 자금조달계획 및 회계상 투명성 요구

결론: 비주거용(상가, 오피스) 빌딩의 경우 취득세율 자체는 개인과 법인 동일.
단, 자금 출처 조사가 법인이 더 까다롭고 투명성 요구가 강함.

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💸 2. 보유 시 – 재산세, 종합부동산세, 법인세, 기타 세금

✔ 개인 명의

• 재산세: 시가표준액 기준 매년 납부 (보통 부담 수준)
• 종합부동산세(종부세):
  • 주택 보유시 세 부담 큼 (다주택자 중과세율 적용)
  • 상가나 오피스는 과세 제외
• 임대수익: 종합소득세 과세
  • 누진세율: 6~45%
  • 임대수익이 많을수록 세금 부담 커짐

✔ 법인 명의

• 재산세: 동일
• 종부세: 주택 보유 시 별도 법인세율(6%) 중과
• 임대수익: 법인세 과세
  • 세율: 10~25% (소득 구간별)
  • 인건비, 감가상각 등 비용처리 가능
• 기타 세금:
  • 부가가치세 환급 가능 (상가·오피스 매입 시)
  • 법인카드 사용, 유지비 비용처리 가능

결론:

• 임대소득이 적다면 개인이 유리
• 임대소득이 많고 비용처리가 가능하거나 세금 절감 전략 필요시 법인이 유리

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🏦 3. 매도 시 – 양도세 및 법인세 비교

✔ 개인 명의

• 양도소득세 부과
  • 누진세율: 6~45% + 지방세 (최고 49.5%)
  • 보유기간, 다주택 여부, 양도차익에 따라 중과 가능
• 장기보유특별공제 적용 가능
  • 3년 이상 보유 시 최대 30%까지 양도차익 공제
• 주택 중과세 대상 시 최대 75% 양도세율 가능

✔ 법인 명의

• 법인세 부과
  • 양도차익은 법인소득으로 포함되어 법인세율(10~25%) 적용
  • 주택 양도 시 추가 세율 20% 중과 (총 최대 45%)
• 감가상각 누적분이 양도세 과세소득에 포함됨 → 세 부담 증가 가능

결론:

• 상가·오피스 매도는 법인이 유리할 수 있음
• 주택은 법인 매도 시 중과세율로 부담 큼
• 장기보유 시 개인이 유리 (장기보유특별공제 덕분에 세금 절감)

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👨‍👩‍👧‍👦 4. 상속 및 증여 계획

구분개인 명의법인 명의

직접 증여	고액 자산일 경우 높은 증여세 부담	자산을 법인에 넘기기 어렵고 복잡
우회 방법	증여세 피하기 어려움	법인 지분 증여로 세금 절감 가능
지분 분할	어려움	자유로운 지분 분할 가능

결론:
장기적으로 자산을 자녀에게 승계할 계획이라면 ‘법인 명의’가 유리.
지분 증여 방식은 자산가들이 많이 활용하는 절세 전략입니다.

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📈 5. 법인의 장점 요약

✅ 임대소득 많을수록 세금 절감 효과
✅ 비용처리 가능 (감가상각, 유지보수, 인건비 등)
✅ 부가세 환급 가능 (상가·오피스 등)
✅ 지분 증여 방식의 상속·증여 전략 가능
✅ 법인카드, 차량 유지 등 다양한 경비처리 전략

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⚠ 법인의 단점 요약

⛔ 설립비 및 매년 회계·세무 관리 비용 (기장, 세무사 수수료 등)
⛔ 주택 보유 시 양도세 20% 중과세율
⛔ 감가상각 누적분으로 매도 시 세금 부담 증가 가능
⛔ 자금조달 시 투명한 회계 요구, 금융기관의 법인대출 조건 까다로움

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💼 부동산 매수자 유형에 따른 추천

매수자 유형추천 방식이유

임대수익 작고, 자주 사고파는 투자자	개인	양도세 부담 적고 절차 간단
장기보유, 자녀에게 자산 승계 계획	법인	지분 증여 가능, 법인 유연성
자산가 or 고소득층	법인	누진세 회피, 법인세율 낮음
주택 매수 목적	개인	법인 매수는 양도세 중과 불리

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✅ 결론 요약

항목개인 명의법인 명의

 

취득세	유사	유사
보유세	임대소득 많으면 부담	법인세율 적용, 비용처리 가능
양도세	장기보유 시 유리	상가·오피스는 유리, 주택은 불리
절세 전략	제한적	다양함 (감가상각, 비용처리 등)
상속·증여	고세율	법인 지분으로 효율적 가능
복잡성	단순	설립 및 관리 필요
기타	자금 유연성 ↑	회계·세무 부담 ↑

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💡 TIP:

• 상가, 오피스 같은 수익형 부동산 → 법인 유리
• 주택 중심 투자 → 개인 명의가 절세 측면에서 유리
• 자산 승계를 고려한 장기 전략 → 법인 활용이 효율적