재건축 분담금이란 개인 분담금 산정 원칙

1) 먼저: “분담금”이 정확히 무엇인가

• **분담금(조합원 개인별 분담금)**은 재건축으로 신축 아파트(조합원분)를 받기 위해 조합원(토지·건물 소유자)이 추가로 내야 하는 금액을 말합니다. 관리처분계획에서 결정되는 조합원 분양가에서 조합원 권리가액(종전자산 평가액에 비례율을 곱한 값)을 뺀 값이 기본 공식입니다. 

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2) 핵심 공식 (관리처분인가 후, 확정 방식)

• 조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 − 조합원 권리가액
• 여기서
  • 조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율
  • 비례율 = (총수입 − 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총평가액 (사업수익을 기준으로 산식이 구성됨) 
• 다른 관점(사업 전체 관점):
  분담금 총액 = 정비사업비(사업비 총액) − 일반분양 수입
  → 이 분담금 총액을 조합원들(종전자산 평가액·조합원 분양가 등)에 따라 배분한다는 설명도 핵심입니다. 

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3) 공식에 등장하는 주요 구성요소(정의와 역할)

1. 종전자산 평가액(조합원 권리의 출발점)
   • 재건축 시작 전 조합원이 보유한 토지·건물(종전 자산)의 감정평가액. 조합원 간 분담 기준의 기초가 됨. 
2. 조합원 분양가(종후 자산가치)
   • 재건축 후 조합원이 받을 신축주택의 분양가격(관리처분계획에 표시). 이 값에서 권리가액을 빼면 개인 부담이 나옴. 
3. 비례율
   • 전체 사업의 수지에 따라 산정되는 ‘조정계수’로, 종전자산 평가액을 권리가액으로 환산하는 비율. (총수입−사업비)/종전자산총평가액 등. 
4. 총사업비(정비사업비)
   • 공사비(순수건축비), 부대비용(설계·감리·행정·이주비·분담금·금융비용 등), 각종 제경비 포함. 실제 분담금 총액은 이 사업비에서 일반분양 수입을 뺀 값으로 결정되는 측면이 있음. 
5. 일반분양 수입
   • 재건축 후 일반분양(외부 분양)으로 얻는 판매수입. 이 수입이 크면 조합원(기존 소유자)들의 추가 부담이 줄어들거나 환급 가능성도 생김. 
6. 기부채납·임대시설·공공성 기여
   • 공공기여(도로·공원·공공시설 등)로 일부 면적(대지지분)을 제공하면, 조합원 기여분이 늘어나고 분담 구조에 영향을 줌(일반분양 기여대지지분 산정 등). 

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4) 관리처분인가 전 vs 후 — 계산 가능성의 차이

• 관리처분계획 전(사업 초기): 많은 변수가 미확정 → 추정 방식으로 분담금 예측(평당 공사비, 예상 일반분양가, 기부채납 비율 등으로 시뮬레이션). 이 단계선 **‘대략적 추정’**만 가능. 
• 관리처분인가 후: 조합원 분양가·감정평가액·일반분양가·비례율 등 핵심 값이 확정 → 개별 조합원 분담금이 확정됨. 

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5) 계산 흐름(단계별) — 실제로 어떻게 계산하는가

아래는 관리처분인가 후의 전형적 흐름(사업 전체→개별 조합원)입니다.

1. 총사업비(정비사업비) 산정: 공사비 + 일반관리비 + 이주비 + 금융비용 + 감정·행정비 등.
2. 총수입 산정: 일반분양수입(일반 분양가 × 면적 등) + 조합원 분양가(조합원분으로 보존되는 수입 성격) + 기타(상가매각 등).
3. 분담금 총액 계산: 통상 분담금총액 = 총사업비 − 일반분양수입 (신문·해설 방식). 이 분담금총액을 조합원에게 배분. 
4. 비례율 산정: 분담금 배분을 위한 비례율을 산정(예: (총수입 − 사업비총액) ÷ 종전자산총평가액 등 공식 적용). 
5. 개별 권리가액 산정: 각 조합원의 종전자산평가액 × 비례율 → 개별 권리가액. 
6. 개별 분담금 산정: 조합원 분양가액 − 조합원 권리가액 → 양수면 조합원 추가납부, 음수면 환급 가능(통상 환급은 드물고 최종정산에서 결정). 

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6) 숫자 예시 (단순화된 예) — 이해를 위해

(간단한 가상 수치로 개념 흐름을 보여드림)

• A조합 총사업비 = 200억
• 일반분양수입(일반분양 전체) = 120억
  → 분담금총액 = 200 − 120 = 80억 (이 80억을 조합원에게 배분)
• 조합원 전체 종전자산총평가액 = 40억
  → 비례율 = (총수입−사업비)÷종전자산총평가액 = ((120 + 조합원분양예상수입)−200) ÷ 40 ... (실제는 조합원분양가 포함해 정확식 사용)
  (위 예시는 간단화; 실제 계산은 조합원분양가·권리가액 공식에 따라 개별 계산 필요) 

개별 조합원 예시

• 개인 종전자산평가액 = 1억 → 권리가액 = 1억 × 비례율
• 개인 조합원 분양가 = 3억 → 개인 분담금 = 3억 − 권리가액

(위 예시는 계산방식 이해용. 정확한 숫자는 관리처분계획의 수치에 따라 결정됩니다.) 

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7) 관리처분계획 전 ‘간이 계산’(예측 방법)

• 필요 입력값(예측용): 대지지분(평수), 예상 평당 공사비(인근 사업 참조), 예상 일반분양가(㎡당/평당), 예상 기부채납률, 예상 기타사업비율(예: 건축비의 30% 등), 이주비·분양수수료 등.
• 이를 통해 순수 건축원가(순수건축비 + 기타사업비), 일반분양 기여금액(일반분양이 기여하는 대지지분·수입), 그리고 조합원 부담금 총액을 추정할 수 있습니다. 많은 블로그·포럼에서 ‘단계별 계산표’를 제공하니 초기 예측에 유용합니다. 

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8) 법적·정책적 고려사항: 재건축초과이익 환수 등

• 재건축초과이익환수제 등 정책적 부과금이 적용될 수 있음(조합원 1인당 평균이익 기준으로 부과율 적용 등). 해당 규정에 따라 별도의 부담금(국가·지자체 부과)이 추가로 발생할 수 있으므로 사업 수지에 반영해야 합니다. (예: 면제 구간/과세 구간과 부과율 구성이 정해져 있음) 

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9) 실무 팁 / 주의사항

1. 관리처분인가 전에는 ‘추정’만 가능 — 확정 숫자와 차이날 수 있음. 
2. 감정평가(종전자산)·분양가 산정이 핵심 변수 — 감정가가 높으면 권리가액이 커져 개인 분담금이 낮아진다. 
3. 기부채납·임대주택·기타 공공기여의 비율이 커지면 조합원 몫의 대지지분이 줄어들고 분담금 구조가 불리해질 수 있음. 
4. 사업비 과다·일반분양 예상가 하락 시 분담금 증가 가능(사업 리스크). 

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10) 더 구체적으로 — 제가 도와드릴 수 있는 것

원하시면 **당장 계산 가능한 ‘간이 분담금 추정표(엑셀식 계산식 포함)’**을 만들어 드릴게요. 필요 정보만 주시면(예: 귀하의 종전자산평가액(또는 토지면적·건물면적), 예상 조합원 분양면적/분양가, 예상 평당 공사비, 기부채납률 등) 관리처분 전 추정치를 숫자로 계산해 보여드리겠습니다.

원하시면 아래 항목들 중 가지고 계신 값을 보내주세요. (모르는 부분은 제가 보편적 추정값으로 채워 계산해 드립니다 — 다만 추정 결과는 관리처분인가 후 확정치와 다를 수 있음은 미리 알려드립니다.)

• 소유 대지면적(평) 또는 종전자산 평가액(원)
• 예상 조합원 분양면적(㎡ 또는 평) 또는 예상 조합원 분양가(원)
• 예상 평당(㎡당) 공사비(또는 동일 지역 최근 사업 사례)
• 예상 기부채납 비율(예: 10%·12.5% 등)
• 기타(이주비 예상, 상가 포함 여부

 

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🏗️ 1. 재건축 분담금이란?

재건축은 조합이 새로 아파트를 짓는 사업이에요.
이때 건설비, 각종 인허가비, 이자비용 등 많은 돈이 들어가요.
이 돈을 조합원(기존 집주인) 들이 나누어 내는데, 그게 바로 **‘분담금’**이에요.

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💰 2. 계산의 기본 원리

핵심 개념은 딱 하나예요:

새 아파트로 생긴 이익 – 사업비 = 조합원이 내거나 받는 돈

즉,

• 이익이 많으면 → 조합원이 돈을 받거나 분담금이 줄고
• 이익이 적으면 → 조합원이 분담금을 더 내야 해요.

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🧾 3. 실제 계산 순서

① 기존 집의 가치 (종전자산가액)

→ 지금 당신이 가지고 있는 낡은 아파트의 감정가예요.
예: 5억 원

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② 새로 지은 아파트의 가치 (종후자산가액)

→ 재건축 후 새 아파트의 예상 분양가예요.
예: 새로 받을 아파트 시세 9억 원

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③ 사업비

→ 조합이 아파트를 짓는 데 들어가는 총비용이에요.
토지비, 건축비, 세금, 이자, 설계비 등 포함
예: 세대당 부담해야 할 사업비 3억 원

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🔍 4. 계산 공식

 

분담금 = (종후자산가액 - 종전자산가액) - 조합원 수익배분분

좀 더 쉽게 풀면:

 

조합원이 받을 새 아파트 가치(9억) - 기존 낡은 아파트 가치(5억) = 4억 (이익)

그런데 조합이 들어간 사업비가 3억이라면
👉 남는 이익은 1억이에요.

그런데 만약 사업비가 5억이라면?
👉 4억보다 많으니까 2억을 더 내야 해요.
이게 바로 분담금이에요.

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📊 5. 예시로 이해하기

항목금액

기존 아파트 감정가 (종전자산가액)	5억
새 아파트 가치 (종후자산가액)	9억
사업비	3억
계산	9억 - 5억 - 3억 = +1억

→ 이 경우 1억의 차익이 생기니까 분담금은 없음, 오히려 이익을 얻을 수도 있음
(하지만 실제로는 추가비용 조정, 층·면적 차이 등으로 달라짐)

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🏠 6. 분담금에 영향을 주는 요소들

1. 아파트 위치·층수·면적
   • 더 넓은 평수나 좋은 층으로 배정받으면 분담금이 늘어요.
2. 건축비 상승
   • 공사비가 오르면 전체 사업비가 올라서 분담금도 늘어요.
3. 분양가 규제
   • 새 아파트를 비싸게 못 팔면(분양가상한제 등), 조합의 수입이 줄어서 분담금이 늘어요.
4. 추가 부대비용
   • 이주비 이자, 관리비, 설계 변경 등도 모두 포함돼요.

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📌 7. 정리하면

구분설명

종전자산가액	재건축 전 기존 집의 감정가
종후자산가액	재건축 후 새 집의 예상 가치
사업비	공사비 + 각종 비용
분담금	새집가치 - 기존집가치 - 사업비

👉 새 아파트가치가 높을수록 분담금 ↓
👉 공사비나 기존 집 가치가 낮을수록 분담금 ↑