토지거래허가구역이란? 장단점과 재지정 지역

 

 

 

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 시장의 안정을 목적으로 특정 지역 내에서 토지 및 부동산 거래를 허가제로 운영하는 제도입니다. 이는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제10조에 근거하여 시행되며, 국토교통부 또는 해당 지방자치단체장이 지정할 수 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 주거용 토지는 60㎡ 이상, 상업용은 150㎡ 이상의 거래 시 허가를 받아야 하며, 실거주 목적으로만 거래가 가능하고 일정 기간(보통 2년) 동안 실거주 의무가 부과됩니다.

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2. 토지거래허가구역 지정의 장점

① 부동산 투기 방지

토지거래허가구역 지정의 가장 큰 장점은 투기 수요를 억제한다는 점입니다.

• 부동산 시장이 과열되면 일부 투자자들은 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 매수) 또는 단기 차익 실현을 목적으로 부동산을 매매합니다.
• 이런 투기성 거래가 많아지면 주택 가격이 급등하고, 실수요자들은 집을 구하기 어려워집니다.
• 허가제로 운영하면, 실거주 목적이 아닌 투기성 거래를 차단할 수 있습니다.

② 실수요자 보호

• 토지거래허가구역에서는 허가를 받은 사람만 거래가 가능하므로, 실수요자 위주의 거래가 이뤄집니다.
• 투기꾼들이 사재기를 할 수 없게 되면 주택 가격이 안정될 가능성이 큽니다.
• 실거주 의무를 부여하기 때문에 단기 차익을 노리는 ‘단타 매매’를 차단할 수 있습니다.

③ 부동산 가격 안정 효과

• 규제 지역에서는 부동산 거래가 제한되기 때문에 단기적으로 매물이 줄고, 가격 상승세가 둔화됩니다.
• 실제로 2020년 강남, 서초, 송파, 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한 이후 강남권 아파트 거래량이 급감하며 집값이 하락세를 보인 바 있습니다.

④ 도시 개발 및 정책 수립 용이

• 정부가 특정 지역을 개발할 계획이 있을 경우, 사전 투기 방지를 위해 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다.
• 개발 예정지에서 무분별한 부동산 거래가 이루어지면, 개발 비용 증가 및 보상금 상승 등 부작용이 발생할 수 있는데, 이를 방지할 수 있습니다.
• 예를 들어 GTX 노선 예정지나 대규모 재개발 지역을 사전에 규제하면 투기 목적의 거래를 막을 수 있습니다.

⑤ 세수 확보 및 공공 목적 활용 가능

• 토지거래허가구역 지정으로 주택 거래가 위축되면, 정부는 세수(취득세, 양도소득세)를 확보하기 위한 추가적인 조치를 고려하게 됩니다.
• 이를 통해 임대주택 공급 확대, 공공개발 프로젝트 추진 등의 정책을 펼칠 수 있는 계기가 마련됩니다.

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3. 토지거래허가구역 지정의 단점

① 시장 위축 및 거래량 감소

• 허가제를 적용하면 부동산 거래 자체가 줄어들어, 시장 자체가 침체될 위험이 있습니다.
• 집을 팔고 싶어도 매수자가 허가를 받지 못하면 매도를 못 하게 되고, 유동성이 급격히 감소할 수 있습니다.
• 거래가 줄어들면서 건설업, 중개업, 인테리어 업계 등 관련 산업에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

② ‘풍선효과’ 발생 가능

• 강남구, 서초구, 송파구 등 특정 지역이 규제되면 투자자들은 규제 지역 밖으로 이동합니다.
• 예를 들어 강남 3구가 규제되면 강동구, 광진구, 마포구 등 인근 지역으로 투기 자금이 유입될 가능성이 큽니다.
• 결과적으로 특정 지역의 가격은 안정될 수 있지만, 다른 지역의 부동산 가격이 급등하는 부작용이 나타날 수 있습니다.

③ 실거주자도 피해를 볼 가능성

• 규제 지역 내에서는 실수요자도 매매 및 전세 계약이 자유롭지 않음.
• 예를 들어, 가족이 늘어나서 더 큰 집으로 이사하려 해도 허가 절차가 번거롭고 까다로워 원하는 시기에 거래하기 어렵습니다.
• 기존 주택을 팔고 새로운 주택을 사려는 사람에게 **‘이중규제’**가 될 가능성이 있습니다.

④ 장기적인 부동산 시장 위축 우려

• 허가제 규제가 장기화되면, 매물이 시장에 나오지 않아 ‘거래절벽’ 현상이 발생할 수 있습니다.
• 거래량이 감소하면 시장이 경직되면서 소비 심리가 위축되고, 경제 전반에 악영향을 줄 수 있습니다.
• 일정 기간 후 **가격이 급등하는 ‘반작용’**이 나타날 수도 있습니다. (규제가 풀리면서 억눌렸던 수요가 폭발)

⑤ 행정 부담 증가

• 토지거래허가 신청이 많아지면 지방자치단체의 업무가 증가하고, 허가 심사 및 관리에 따른 행정 비용이 늘어납니다.
• 허가를 내주는 과정에서 불필요한 서류 작업과 행정 절차가 많아지면서 ‘관료주의적 문제’가 발생할 가능성도 있습니다.

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4. 결론: 토지거래허가구역 지정의 필요성과 한계

토지거래허가구역 지정은 부동산 투기를 막고 실수요자를 보호하는 효과적인 정책 수단입니다. 특히, 특정 지역의 부동산 가격이 과열될 경우 단기적인 규제책으로 유용합니다.

그러나 거래량 감소, 풍선효과, 시장 위축 등 여러 부작용이 동반될 수 있으며, 장기적으로는 근본적인 공급 확대 정책과 함께 추진되어야 합니다.

✅ 요약: 토지거래허가구역 지정의 핵심 포인트

장점단점

부동산 투기 방지	부동산 시장 위축
실수요자 보호	풍선효과 발생 가능
주택 가격 안정	실거주자의 불편
개발 예정지 사전 보호	장기적 부작용(거래절벽)
행정적 통제 용이	행정 부담 증가

결국, 토지거래허가구역 지정이 효과적으로 작동하려면 부동산 공급 확대 정책, 대출 규제, 세제 개편 등과 함께 종합적으로 운영되어야 합니다. 단순히 규제만 강화한다고 해서 부동산 시장이 안정되는 것이 아니며, 시장 흐름을 고려한 균형 잡힌 정책이 필요합니다.

 

최근 토지거래허가구역 재지정 지역

 

2025년 3월 19일, 정부는 서울의 강남구, 서초구, 송파구(이른바 '강남 3구')와 용산구의 모든 아파트 단지를 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 이 조치는 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용됩니다. 이 지역에서 주택을 구매하려는 사람은 해당 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받은 경우 2년간 해당 주택에 실거주해야 합니다. 이를 통해 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'를 방지하고자 합니다. ​

 

재지정 배경과 향후 전망

 

이번 재지정은 최근 서울 주요 지역에서의 아파트 가격 상승세를 억제하고 투기적 거래를 방지하기 위한 조치입니다. 특히, 강남 3구와 용산구는 부동산 시장에서 선호도가 높아 가격 상승 압력이 큰 지역으로 평가됩니다. 정부는 이러한 지역에서의 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 토지거래허가구역 지정을 결정했습니다. ​

 

그러나 이러한 규제가 해당 지역의 부동산 시장에 미치는 영향에 대해서는 다양한 의견이 존재합니다. 일부 전문가들은 토지거래허가구역 지정으로 인해 해당 지역의 거래량이 감소하고 가격 상승세가 둔화될 것으로 예상합니다. 반면, 규제 지역 외곽으로 투기 수요가 이동하는 '풍선효과'가 발생할 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 특히, 여의도, 마포, 광진, 강동, 동작, 서대문구 등 인접 지역으로 갭투자 수요가 옮겨갈 가능성이 있다는 지적이 있습니다. ​

 

또한, 일부에서는 토지거래허가구역 지정이 단기적인 효과는 있을 수 있지만, 장기적으로는 근본적인 부동산 시장 안정 대책이 필요하다는 의견도 있습니다. 이는 공급 확대, 세제 개편, 금융 규제 등 종합적인 정책이 함께 이루어져야 한다는 주장입니다. ​

 

향후 정부는 부동산 시장 동향을 지속적으로 모니터링하며, 필요 시 추가적인 규제나 정책을 도입할 계획입니다. 또한, 시장 과열이 지속될 경우 인근 지역까지 규제 지역을 확대하는 방안도 검토 중입니다. ​

 

이번 토지거래허가구역 재지정이 부동산 시장 안정화에 어떤 영향을 미칠지, 그리고 향후 정부의 추가적인 대응이 어떻게 전개될지 주목됩니다.